住宅ローンの計算方法
一戸建て計算方法
ローン金利は元利均等返済方式です。
固定資産税
土地 土地評価額/6×1.4%
建物 建物評価額×1.4%
都市計画税
土地 土地評価額×0.3%
建物 建物評価額×0.3%
評価額は実際の販売価格ではなく別の評価方法で決まられています。また毎年かわっていき、ちょっと厳密にできそうにないので、簡単に購入価格のパーセントで決める事にしました。
土地：東京で土地37%、他の都市で42%、関西の住宅地で47%ぐらいにしています。
建物：東京で土地25%、他の都市で30%、関西の住宅地で35%ぐらいにしています。
建物評価額は20年で0になるようにだんだん減って行くようにしています。
住宅ローン減税
住宅ローン減税は購入後10年間ローン残高の1%に設定しています。減税額の上限は40万円です。9年目10年目は0.5%です。
修理代積立は月1万円年間12万円にしています。10年に一度120万円ぐらいの修理代ということにしています。
残った資産というのは単純に土地の購入代金です。
マンション計算方法
固定資産税
評価額×1.4%
都市計画税
評価額×0.3%
にしています。土地建物同じという考えにしました。
評価方法は
東京で土地30%、他の都市で35%、関西の住宅地で40%ぐらいにしています。
46年で減却ということで評価額は46年後に0になるように設定しています。
管理費と修繕積立金
この金額は10年後に上がるそうなので10年後に1.25倍、20年後に1.5倍になるようにしました。
マンションは減却期間が長いので税金がいつまでも高いこと。管理費が高額な事で結果的には高くつく傾向があります。
賃貸住宅の生涯金額
賃貸住宅は単純です。40才に結婚子供で広いところに引っ越し、65才、子供独立後小さいところに引っ越しです。
その時に引っ越し料金と、敷金を家賃の2ヶ月分引いています。賃貸住宅は自分の状況にあわせて引っ越しできるのがメリットと思われます。その分リスクが少ないと言えますが、リタイヤ後も家賃がかかるのでしんどいといえばしんどいです。公営住宅ですごく安いところだと生涯総額はかなり安く押さえられ、浮いたお金でいろいろできそうです。
